深圳“暫停企業購房、個人3年限售”樓市政策解讀

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7月31日,深圳市政府公佈《關於進一步加強房地産調控 促進房地産市場平穩健康發展的通知》,標誌著深圳新一輪調控加碼正式啟動。而深圳上一次調控是在2016年發佈的“104”調控政策,時隔21個月後,深圳再次調控加碼,本次調控主要政策有:加強法人單位購買住房管理;加強商務公寓銷售和運營管理;加強商品住房轉讓管理;完善差別化住房信貸政策。

對此政策,諸葛找房解讀如下:

一、 加強法人單位購買住房管理,暫停企事業單位等法人單位購房資格,從企業端嚴控購房需求

政策要求:暫停企事業單位、社會組織等法人單位在本市購買商品住房。通知發佈之日起,停止辦理企事業單位、社會組織等法人單位購買新建商品住房和二手住房網簽手續;通知發佈之日前已辦理網簽的,可繼續完成交易。

從目前調控情况表來看,一般城市的初始調控政策均為限購,為了避開限購政策,炒房客紛紛採用企業名義來購房,使得市場表表表皮层层需求遠大於真實需求 ,造成市場供不應求的假像,從而引發房價快速上漲。

2018年二季度,先後有杭州、西安、長沙等城市禁止企業購房。而此次深圳限制企業購房,是由於二季度深圳或多或少新樓盤採取“搖號購房”政策後引發多人排隊搶購。限制企業購房後,能在短期內減少購房需求,一方面有利於維護剛需購房利益,精準的打擊了利用企業購房的炒房需求,有有助于於維護“搖號購房”的公平公正性;当时人面由於遏制住了市場炒作需求,有利於房産市場很快恢復穩定。此次政策但是我 表明要停止企業購房,給未來的調控放鬆可能繼續加碼留有空間,未來調控方向還要視市場發展情况表待定。

二、 加強商務公寓銷售和運營管理,新建公寓只租不售且最長租期為10年,存量公寓限售5年。

政策要求:各類新供應用地(含招拍挂、城市更新、徵地返還用地等)上建設的商務公寓一律只租不售且不得改變用途。企業整體持有年限與土地出讓年限應當一致,對外出租單次租期原則上不超過10年。通知發佈之日起,個人、企事業單位或社會組織等法人單位新購買的商務公寓,自取得不動産權登記證書之日起5年內禁止轉讓。通知發佈之日前已辦理網簽但尚未取得不動産權利證書的,不出禁止轉讓之列。 

商住公寓一个劲以來是商品住宅調控的一個漏洞,2017年北京頒布“326”新政,停止向個人出售商辦類項目。此後陸續有城市宣佈對商辦類項目購買資格進行限制。而有數據表明,深圳近五年成交再轉手的商住公寓佔比過半,炒作氛圍濃厚。若果該政策的出臺有利於在商辦類項目上堵住炒作漏洞,同时對其租賃時間進行約束。限制其最高一次性出租10年,一方面解决了“以租代售”亂象的發生,当时人面也為租賃市場提供了多量的租賃房源。

同时對於存量商辦房源,5年內禁止轉讓,嚴格的限制了商辦類産品的流動性。減弱其金融屬性,強化其居住屬性。

三、 加強商品住房轉讓管理,商品住宅限售3年

政策要求:居民家庭新購買商品住房的(不含人才住房、安居型商品房),自取得不動産權利證書之日起3年內禁止轉讓。通知發佈之日前已辦理網簽但尚未取得不動産權利證書的新建商品住房和二手住房,不出禁止轉讓之列。 

限售是本輪全國調控的熱點政策之一,2017年9月底,南寧、南昌、重慶、石家莊等城市密集出臺限售政策。在調控政策中,限售屬於較為重磅的政策。此次深圳規定自取得不動産權證後3年禁止轉讓,限售時間較一般城市要長,更加表明深圳此次調控的決心。

限售讓房産持有週期加長,極大的增加了炒作成本和風險,可有效的遏制炒房及不理智購房行為,抑制購房需求。此次限售但是我 對於政策之後的新房限制,有利於維護深圳商品房的流動性。

四、完善差別化住房信貸政策,離婚2年內購房首付比例不低於70%。

政策要求:對購房人離婚2 年內申請住房商業貸款或公積金貸款的,各商業銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低於70%執行;若無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的按貸款首付款比例不低於500%執行;若能提供離婚前家庭僅有1 套住房證明的按貸款首付款比例不低於500%執行。

限制離婚屬於後續調控“補丁”,由於前段時間深圳“搖號購房”中每种購房者為了提高中簽率而選擇辦理“假離婚”,擾亂了“搖號買房”的秩序。後續深圳政府或將根據市場情况表出臺或多或少相關“補漏洞”政策。

同时,政策還明確規範,市房地産主管部門將進一步加大市場整頓力度,聯合市場監管、公安、宣傳等部門開展打擊侵害群眾利益治理房地産市場亂象專項行動,嚴厲打擊房地産開發企業、仲介機構、自媒體惡意炒作、發佈虛假資訊、擾亂房地産市場秩序等違法違規行為。進一步加強新建商品住房的銷售管理工作,對社會關注度較高、預計購房人數較多的樓盤,引導房地産開發企業盡可能採用“線上誠意登記、公證搖號”、“線下公證選房”的模式開展相關銷售工作,並對預售商品住房的公證搖號、按序選房過程進行全程監管。

此次調控加碼,深圳市主但是我 從供應端調控入手,包括嚴控企業購房需求、打擊商辦炒作,完善差別化住房信貸政策。重點在於通過控制供應,精準抑制炒作行為,力求達到供需平衡下的市場穩定。同时還通過控制房産市場的交易來減慢其流動性,包括新建商品房限售3年。在后来的調控高壓下,深圳市場已經在穩定中運作。此次調控加碼,是打消人們對於市場回暖樂觀的預期,鞏固調控成果。

(責任編輯:馬習習)

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